Betongold mit Wasserblick
Grossmann & Berger stellte den Marktbericht für die HafenCity vor
Es erscheint einigermaßen überraschend, wenn in einem reinen Neubau-Stadtteil wie der HafenCity ein Jahr lang keine neuen Eigentumswohnungen in den Verkauf starten. „Die 43 Wohnungen in der Elbphilharmonie, die seit 2015 angeboten werden, haben wir nicht mitgezählt. Aufgrund ihres außergewöhnlichen Charakters und dadurch bedingten Preisniveaus würden sie die Statistik zu sehr beeinflussen“, erläutert Frank Stolz, Bereichsleiter Neubau beim Immobiliendienstleister Grossmann & Berger. Jedes Jahr wertet er im Bauträger-Marktbericht aus, wo in Hamburg welche Neubau-Projekte mit wie vielen Eigentumswohnungen zu welchen Preisen in den Verkauf starten. Neben der Preisentwicklung in ganz Hamburg nimmt er die Top-16-Wohnlagen besonders genau unter die Lupe. Das sind die 21 Stadtteile mit dem höchsten Aufkommen an neu angebotenen Neubau-Eigentumswohnungen, zusammengefasst zu 16 Wohnlagen. Hierzu gehört auch die HafenCity.
Ergebnis seiner Analyse: 2015 kam in der HafenCity außer den Wohnungen in der Elbphilharmonie kein einziges Neubau-Projekt neu auf den Markt. Das ist aber nicht so überraschend wie zunächst angenommen, denn auch in anderen Stadtteilen gibt es Jahre ohne neues Angebot. Insgesamt starteten innerhalb der letzten fünf Jahre nur in Lokstedt, Othmarschen und Ottensen tatsächlich jedes Jahr neue Projekte, in den anderen 18 Stadtteilen gibt es zeitliche Lücken. Anhand seiner Daten kann Frank Stolz beispielsweise auch die Preisentwicklung und die Verteilung der Wohneinheiten nach Zimmeranzahl in der HafenCity nachvollziehen.
„Im Jahr 2005 starteten die ersten Projekte am Sandtorkai mit einem durchschnittlichen Preis von rund 3.500 Euro pro Quadratmeter. Heute liegen die Preise je nach Wasserbezug beim Zwei- bis Dreifachen.“ In den Anfangsjahren wurden deutlich mehr Wohnungen mit vier und fünf Zimmern verkauft. „Ab 2009 zeigte sich, dass die meisten Käufer Zwei- oder Drei-Zimmer-Wohnungen bevorzugten. Dementsprechend ist ihr Anteil gestiegen und der Anteil von Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern stark zurückgegangen“, beschreibt Stolz.
Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in der HafenCity bewegten sich zwischen 6.540 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr 2011, 5.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr 2012 und 9.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche 2014. „Die großen Unterschiede sind auf die unterschiedlichen Lage- und Ausstattungsqualitäten der einzelnen Projekte zurückzuführen. Bei einem exklusiven Neubau mit großen Wohnungen und Wasserbezug werden andere Preise aufgerufen als bei Projekten mit kleineren Einheiten und ohne Zugang zum Wasser“, erläutert Stolz weiter. „Deswegen ist es bei der statistischen Auswertung des Angebots unbedingt erforderlich, die Daten mit eigenen Erfahrungen abzugleichen. Ohne eine Interpretation der Zahlen käme es zu Fehleinschätzungen.“
Auch wenn er für das Jahr 2015 aufgrund der ausgebliebenen Projektstarts keinen Durchschnittspreis ermitteln kann, ist sich Stolz sicher: „Unter 5.000 Euro pro Quadratmeter werden die Preise nicht mehr liegen.“ Angesichts des ursprünglichen Preisniveaus von 3.500 Euro zu Beginn der Entwicklung der HafenCity können sich die Käufer heute über die stattlichen Wertzuwächse ihrer Wohnungen freuen.
Weitere Informationen unter www.grossmann-berger.de
Luftbild (Quelle: G&B/Friedel)