Heimliches Gewerbe in der Mietwohnung?

Jeder fängt einmal klein an! So starten vor allem auch Existenzgründer ihr Gewerbe nicht selten aus der zu Wohnzwecken gemieteten Wohnung heraus. Man kennt das gerade auch bei Anbietern, die mit dem Handel auf einem Online-Marktplatz wie eBay beginnen. Ob ein Vermieter das ohne weiteres dulden muss oder ggfs. deshalb den Mietvertrag kündigen darf, hatte der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat am BGH zu entscheiden.

Die Karlsruher Richter hatten über die Frage zu entscheiden, ob die Ausübung eines Gewerbes in einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung eine Pflichtverletzung darstellt, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.
Das AG Frankfurt/M. hatte der Klage eines Vermieters auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie der Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten stattgegeben. Auf die Berufung der beklagten Mieter hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen. Die Revision der Klägerin hatte Erfolg (vgl. BGH, Urt. v. 14.07.2009 – VIII ZR 165/08).

Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung – auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt – nicht in der Wohnung dulden muss. Der Vermieter kann allerdings im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, insbesondere, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung.

Werden für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, komme – so der BGH weiter – ein Anspruch auf Gestattung jedoch regelmäßig nicht in Betracht.