Ermittlung der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche

Wie groß ist die Gesamtfläche?

Bereits in der Augustausgabe haben wir über ein Urteil des BGH berichtet, dem eine falsche Wohnflächenangabe im Mietvertrag zugrunde lag. Kopfschüttelnd stellen wir uns in diesen Fällen immer die Frage, wie so etwas passieren kann. Ein Grund hierfür ist oftmals die „falsche“ Berechnung von Balkonen, Loggien, Dach- oder Wintergärten o.ä. Der BGH hatte im Frühjahr dieses Jahres nun Gelegenheit, sich zu der Berechnung derartiger Flächen zu äußern (vgl. BGH, Urt. v. 22.04.2009 – VIII ZR 86/08).
Dem Urteil lag ein Streit zwischen Mieter und Vermieter über die Wohnfläche zugrunde. Der Vermieter wollte die beiden Dachterrassen mit einer Fläche insgesamt 45,2 qm zur Hälfte einbeziehen, der Mieter nur zu einem Viertel. Eine Vereinbarung der Parteien über den Anteil der Einbeziehung der Flächen, lag nicht vor. Für den Mieter war aus dem Vertrag wegen des fehlenden Grundrisses auch nicht erkennbar, welchen Teil die Terrassenfläche an der Gesamtfläche ausmachte.

Nach dem BGH ist die Berechnung der Wohnfläche bei fehlender Vereinbarung an den Ortüblichkeiten zu orientieren. Fehlen auch diese, so richtet sich die Berechnung nach den für den preisgebunden Wohnraum im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages maßgeblichen Bestimmungen.

Zu diesen Bestimmungen für die Berechnung der Wohnfläche zählt aktuell die Wohnflächenverordnung. Dort ist in § 4 Nr. 4 geregelt, dass „die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen […] in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte“ zu berücksichtigen sind. Nach dem Senat ist die Wahl der Anrechnungsquote dem Bauherrn überlassen, sofern keine andere Regelung ortsüblich ist.

Rechtsanwalt Dr. J. R. Mameghani führt dazu aus: „In den neueren Mietverträgen wird regelmäßig eine ausdrückliche Vereinbarung über die Anrechnungsquote der genannten Flächen getroffen. Sollte eine Regelung nicht vorliegen, so sollten Sie in jedem Fall kontrollieren, inwieweit die genannten Flächen in Ihre Grundfläche eingeflossen sind. Sofern hier eine falsche Berechnung vorliegt, könnte diese ab einer Abweichung von mehr als 10 % zu einer Mietminderung führen.“

Anja Bähr ist Anwohner in der HafenCity und arbeitet bei der Kanzlei Schlömer & Sperl Rechtsanwälte
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