Mieten und Kaufen in der HafenCity

Markt und Erwartung

Die, die schon in der HafenCity wohnen müssen sich nicht darum kümmern, die, die noch in der HafenCity suchen, oder sich verändern möchten, oder eine Geldanlage suchen wissen häufig nicht wie der Markt aussieht. Die näherrückende Fertigstellung der letzten Wohneinheiten am Dalmannkai läßt die Frage aufkommen: Geht noch was? Wir haben mal einen Blick in die gängigen Immobilienportale und in die Glaskugel geworfen.

Mieten

Während in der Anfangszeit vielen nicht bekannt war, das Mieten in der HafenCity ab 9,50 Euro/Quadratmeter beginnen, stellt sich die Situation heute ganz anders dar. Viel Glück, Zeit und gute Beziehungen braucht man, um zu diesen Mieten noch eine Wohnung in der HafenCity zu bekommen. Bei den in der HafenCity anwesenden Genossenschaften existieren lange Wartelisten, aber unter Umständen lohnt es sich dort eintragen zu lassen, und sei es, das man bei weiteren Projekten der Genossenschaften eine gute Ausgangslage hat. Fast alle, und einige zusätzliche, planen in der östlichen HafenCity weitere Bauvorhaben. Insbesondere rund um den Baakenhafen.

Doch wie sieht der Markt aktuell aus? Die durchschnittliche Nettokaltmiete in der HafenCity der momentan angebotenen Wohnungen liegt bei knapp 16,50 Euro/Quadratmeter, wobei die höchste bei 23,60 Euro liegt und die niedrigste bei 12,83 Euro. Die höchste absolute Miete liegt bei 4200 Euro für 178 Quadratmetern, die niedrigste bei 915 Euro für 61 Quadratmeter. Die eher erschwinglichen Wohnungen befinden sich zur Zeit alle auf der Kaiserkaiseite des Dalmannkais. Mit der steigenden Attraktivität der HafenCity ziehen auch die Mieten in den benachbarten Stadtteilen an, hier besteht dann aber häufig eine erhebliche Diskrepanz zwischen der angebotenen Bausubstanz und der verlangten Miete. Hier sind die Neubauten in der HafenCity wesentlich attraktiver. Eine weitere Auffälligkeit auf dem Mietmarkt der HafenCity sind die Wohnungsgrößen. Während im Rest der Stadt Wohnungen für Singles durchaus auch im 30-50 Quadratmeterbereich gang und gäbe sind, sind diese Wohnungsgrößen in der HafenCity die absolute Ausnahme. Es gibt sie, aber dünn gesät. Als Single ist man in der HafenCity gezwungen große Wohnungen zu mieten, diese Zahlen schlagen sich dann auch in den statischen Daten des Statistikamtes nieder. Die durchschnittliche Quadratmeterzahl pro Mensch liegt in der HafenCity fast dreimal so hoch wie im Rest der Stadt.

Die technische Ausstattung der Wohnungen ist in der Regel gut bis sehr gut, allerdings gibt es wie überall Ausreisser. Vereinzelt wurde dann doch nicht zu Ende gedacht und so Wohnungen produziert, die nicht dem Schein entsprechen. Genau hinsehen, hinhören und hinriechen ist hier angesagt.

Kaufen

Die günstigste Variante in der HafenCity an Wohneigentum zu gelangen, ist sich an einer Baugemeinschaft zu beteiligen. Hier waren in der Anfangszeit durchaus Wohnungen ab 2300 Euro pro Quadratmeter zu bekommen. Da sich der jetzige Senat die Förderung von Baugemeinschaften auf das Panier geschrieben hat, gilt es hier Augen aufhalten und auf die Bauabschnitte in der östlichen HafenCity achten. Beste Möglichkeit ist natürlich selbst eine auf die Beine zu stellen.
Der aktuelle Markt liegt in den Quadratmeterpreisen sehr viel höher. Der Einstieg liegt hier bei knapp über 4000 Euro pro Quadratmeter, das obere Ende bei weit oberhalb von 10000 Euro. Der Durchschnitt in den Portalen liegt bei 5700 Euro. Die günstigste Wohnung, die zur Zeit zu haben ist, kostet 395000 Euro für 76 Quadratmeter. Generell ist ein Trend bei den Örtlichkeiten zu erkennen. So kosten Wohnungen am Sandtorkai inzwischen in der Regel fast 1000 Euro weniger als vergleichbare Wohnungen am Dalmannkai und diese Differenzierung nach Quartieren wird sich in der Zukunft weiter fortsetzen. Immobilien mit unverbaubaren Wasserblick an der Waterfront werden die Spitze bilden. Der Strandkai, das vordere Ende des Dalmannkais(nicht Kaiserkai) und die jeweilen Spitzen der Kais werden die teuersten Immobilien der HafenCity beherbergen, je weniger Wasserblick desto weniger Euro pro Quadratmeter.

Natürlich gilt es hier auch im einzelnen die Lage zu betrachten. Das derzeitige absolute Spitzenobjekt in der HafenCity, der Marco-Polo-Tower, hat in den oberen Stockwerken alle Pluspunkte die es zu sammeln gilt. Entgegen den Präsentation werden sich die unteren Stockwerke aber diversen Widrigkeiten ausgesetzt sehen. Direkt im Wendekreis der größeren Schiffe gibt es schon einmal eine ordentliche Portion Ruß zu verarbeiten (gilt im übrigen auch für die oberen Stockwerke) und eingeklemmt zwischen Unilever und der restlichen Strandkaibebauung mit mindestens zwei weiteren Hochhäusern, eines davon direkt daneben, reduzieren sich die Exklusivität des Towers für die unteren Stockwerke auf Normalmaß. Schon heute haben die meisten Wohnungen in der HafenCity mit Rußrückständen in den Wohnungen zu kämpfen, je näher die Schiffe kommen, umso mehr wird dieses Problem auch die Preise beeinflussen. Die meisten unmittelbar betroffenen Objekte haben eine gefilterte aktive Belüftung, aber eben nicht alle.

Der zweite mögliche Malus in der HafenCity betrifft im Osten die ehemalige Pfeilerbahn. Im Streit zwischen Bahn AG und Stadt ist der Lärmschutz für die Neubau nur sehr dürftig ausgefallen. Die Bahn fühlte sich zu keinerlei Lärmschutz verpflichtet und die Stadt hat notgedrungen die Kosten in Höhe von 400.000 Euro für einen Mindestlärmschutz übernommen. Der nach innen geneigte Lärmschutz gegen Rad und Schiene wird nur 1,20 Meter hoch und soll zwar einen gewissen Lärmschutz bieten, direkt am Baakenhafen sind aber wohnbebauungen geplant, die dann trotz Wasserlage nicht die Quadratmeterpreise erzeielen wird wie im Rest der HafenCity. Die direkt auf der Baakenhöft gelegenen Bauten sind davon aber nicht in diesem Ausmaß betroffen. Ein weiterer Faktor für die Höhe der Preise in der HafenCity ist mit Sicherheit die Entfernung zur Stadtmitte. Liegen die an der Speicherstadt angegrenzenden Quartiere in fußläufiger Entfernung zu vielen Attraktionen, gilt dieser Vorteil nicht mehr, je weiter man nach Osten kommt. Die Verkehrsanbindung bleibt zwar, nicht zuletzt auch wegen der U4 gut, den Charme von unmittelbarer Nähe von Landungsbrücken, Bahnhof und Rathaus besitzen diese Quartiere aber nicht mehr.

Als Faustregel gilt allgemein in der HafenCity, im wahrsten Sinne des Wortes: Wenn man sich die HafenCIty als Hand vorstellt, sind die Fingerspitzen am attraktivsten, die Handfläche ist eher Basis. Trotzdem sind die Immobilien auch auf der Handfläche noch hochattraktiv. Problematisch werden die Gebiete zwischen Oberhafen und Pfeilerbahn werden. Hier wird es die HafenCity Hamburg GmbH schwierig haben geeignete Nutzungskonzepte zu präsentieren. Abseits von Gewerbe wird hier nicht viel möglich sein, es sei denn, man nutzt das Potential der großen Wasserfläche für spezifische Ideen wie Hausboote, Wassersport oder Barkassen/Fährstation.