POSTBANK STUDIE „WOHNATLAS 2016 – LEBEN IN DER STADT“: ENORME WERTSTEIGERUNGEN BEI HAMBURGS WOHNIMMOBILIEN

– Preise steigen bis 2030 um bis zu 50 Prozent
– Teuerste Stadtteile sind Harvestehude, die HafenCity und Uhlenhorst
– Die meisten Neubauten in Lokstedt, Barmbek-Nord und Winterhude
Hamburg gehört zu den Boom-Städten Deutschlands: Sowohl die Einwohnerzahl, als auch der Arbeitsmarkt haben sich seit der Jahrtausendwende positiv entwickelt. Am Wohnungsmarkt sind die Preise um rund 70 Prozent gestiegen – zugleich herrscht Wohnungsknappheit.
Die Prognose der Postbank lässt bis 2030 weitere Preissteigerungen von etwa 50 Prozent erwarten. Dabei ist die Entwicklung in den 103 Hamburger Stadtteilen recht unterschiedlich. In einigen Vierteln ist ein schon sehr hohes Preisniveau erreicht, andernorts sind Aufholeffekte zu verzeichnen. Wo attraktive Immobilien noch auf Käufer warten, zeigt ein Blick auf die Sonderanalyse des Postbank „Wohnatlas 2016 – Leben in der Stadt“ für die Elbmetropole.

Am teuersten ist der Quadratmeter bei Eigentumswohnungen derzeit in Harvestehude. Im Schnitt 7.207 Euro wurden im Jahr 2015 bezahlt. Auf den Plätzen zwei und drei im Stadtteil-Ranking folgen die HafenCity (6.784 Euro) und Uhlenhorst (5.550 Euro). Im Stadtgebiet kostete der Quadratmeter Wohnfläche im Schnitt 3.400 Euro. Tendenz steigend. „Wer in Hamburg den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen will, der sollte nicht allzu lange warten. Denn  wachsende Bevölkerung und steigende Wirtschaftskraft werden die Preise in die Höhe klettern lassen – bis 2030 voraussichtlich um 40 bis 50 Prozent“, sagt Jens Blohm, Direktor Immobilien bei der Postbank Immobilien GmbH in Hamburg-Bahrenfeld.

In der Regel verdienen die Einwohner der Viertel mit teuren Wohnungen auch sehr gut. In Harvestehude liegt das Durchschnittseinkommen je Steuerpflichtigem* bei 88.273 Euro. Spitzenreiter beim Verdienst sind die Elbvororte Nienstedten (138.941 Euro), Othmarschen (104.692 Euro)
und Blankenese (101.406 Euro) – hier liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Wohneigentum jenseits der 4.000 Euro. Aber auch in den Szene-Vierteln St. Pauli, St. Georg und Sternschanze müssen Immobilienkäufer tief in die Tasche greifen – dabei sind hier die Einkommen vergleichsweise niedrig. Besonders weit auseinander geht diese Schere auf dem Kiez: 3.952 Euro kostet der Quadratmeter Wohnfläche in St. Pauli im Schnitt, das Einkommen je Steuerpflichtigem liegt mit 25.615 Euro aber im unteren Fünftel des Hamburger Stadtteilrankings.

Die größten Preissteigerungen haben zwischen 2010 und 2015 die Stadtteile Rothenburgsort (plus 138 Prozent), Sternschanze (plus 111 Prozent) und Dulsberg (plus 92 Prozent) hingelegt. „Hier beobachten wir zum Teil Aufholeffekte bisher relativ günstiger Stadtteile. Darunter könnten die Hotspots von morgen sein. Und noch ist Wohnraum trotz Preissteigerungen dort günstig zu haben“, sagt Blohm. Im Schnitt 2.889 Euro kostete der Quadratmeter 2015 in Rothenburgsort und 2.516 Euro in Dulsberg. In der Sternschanze hat der Aufholprozess schon zu Preisen von 4.878 Euro geführt.

Mehr Einwohner und mehr Arbeit

Aktuell hat Hamburg fast 1,8 Millionen Einwohner, die in etwas mehr als einer Million Haushalten leben. In den vergangenen Jahren hat es in der Hansestadt – verglichen mit anderen Städten – ein relativ starkes Bevölkerungswachstum gegeben. So stieg die Einwohnerzahl in den Jahren 2000 bis 2015 um sieben Prozent, fünf Prozentpunkte über dem Durchschnitt der 36 in der Analyse untersuchten Städte. Der Arbeitsmarkt entwickelte sich ebenfalls positiv, die Erwerbstätigkeit nahm um 15 Prozent zu. In den kommenden 15 Jahren ist ein vergleichbares Plus zu erwarten. Auch die Einwohner- und Haushaltszahlen werden sich bis 2030 voraussichtlich weiter erhöhen um jeweils etwa sechs Prozent.

Dabei sind Wohnungen schon heute Mangelware. Auf 100 Haushalte kommen in der Hansestadt nur 92 Wohnungen. Das ist im Vergleich deutscher
Städte aus dem Postbank Wohnatlas die schlechteste Wohnungsversorgungsquote. Die Lage wird sich auch durch eine Steigerung der Bautätigkeit kaum verbessern. Unter Berücksichtigung des prognostizierten Zuzugs von Flüchtlingen** benötigt die Stadt bis 2030 knapp 20 Prozent mehr Wohnungen als jetzt zur Verfügung stehen. Seit der Jahrtausendwende konnte Hamburg seinen Wohnungsbestand lediglich um sechs Prozent ausbauen.

Wo es die meisten Neubauwohnungen gibt

Die meisten Wohnungen wurden zwischen 2000 und 2014 in Lokstedt (815 Wohneinheiten), Barmbek-Nord (808 Wohneinheiten) und Winterhude (728 Wohneinheiten) fertiggestellt. In Rahlstedt, Altona-Altstadt, Othmarschen und Ottensen sind in diesem Zeitraum jeweils mehr als 600
Neubauwohnungen entstanden. So stehen für Kaufinteressierte die Chancen gut, speziell in Barmbek-Nord auf Neubau-Angebote mit vergleichsweise günstigen Preisen zu stoßen. Hier liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei unter 3.000 Euro. Stadtviertel mit ähnlichem Preisniveau, ebenfalls guter Anbindung und hoher Bautätigkeit sind zum Beispiel Stellingen und Niendorf. Noch günstiger kommen Interessierte möglicherweise in Lurup oder Schnelsen an die eigenen vier Wände – bei ebenfalls passabler Verkehrsanbindung
zur City.

Stadtviertel mit Potenzial bieten Ausweichmöglichkeiten

„In den begehrten Innenstadtlagen treibt die hohe Nachfrage die Preise in die Höhe. Aber es gibt Ausweichmöglichkeiten: Einige Stadtteile bieten attraktive Wohnlagen mit Potenzial. Trotz anziehender Preise sind diese Objekte noch gut finanzierbar und versprechen für die kommenden Jahre Wertsteigerungen“, sagt Jens Blohm. Wer nicht unbedingt einen Neubau kaufen möchte und gern etwas stadtnaher wohnt, könnte in Eilbek oder Marienthal fündig werden. Diese Viertel sind im Kommen, noch liegen die Quadratmeterpreise aber um die 3.000 Euro. Ein echter Tipp ist Hohenfelde: Etwas exklusiver direkt an der Außenalster liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in diesem Viertel bei durchschnittlich 4.120 Euro – und damit noch weit unter dem Niveau, das in den benachbarten Vierteln St. Georg und Uhlenhorst erreicht wird.

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Top-35-Hamburger Stadtteile im Ranking

Stadtteil        Preis/qm    Preis-    Bau-       Wohnungs- Wohn-
2015     stei-     fertig-    größe***  fläche
gerung    stellung             je
in %      2010-2014            Einwohner
2010-2015                      ***

1  Harvestehude     7207      58,0       339        96,6     56,4
2  HafenCity        6784      29,4       251        94,7     50,0
3  Uhlenhorst       5550      56,7       315        77,8     47,7
4  Rotherbaum       5321      26,9        41        82,5     49,7
5  Sternschanze     4878     111,0        42        67,9     36,7
6  Hoheluft-Ost     4842      74,1        26        72,1     44,8
7  Nienstedten      4733      44,7        76       123,6     54,2
8  Blankenese       4604      41,2       251       116,6     59,3
9  St. Georg        4559      48,1       182        70,8     38,7
10 Winterhude       4549      42,6       728        69,1     41,8
11 Othmarschen      4498      14,4       648       114,4     54,5
12 Eppendorf        4485      59,7       190        79,9     46,4
13 Ottensen         4383      53,0       608        70,4     38,7
14 Lemsahl-
Mellingstedt     4346      77,4       147       132,4     54,0
15 Groß Flottbek    4143      78,3        86       103,4     49,3
16 Hohenfelde       4120      80,1        32        67,3     40,7
17 Neustadt         4095      46,9       134        62,4     36,7
18 Hoheluft-West    4072      46,4        43        66,3     39,7
19 Altona-Altstadt  4009      49,1       663        63,3     34,9
20 Eimsbüttel       3992      67,2       350        63,8     38,4
21 St. Pauli        3952      41,8       205        63,8     35,1
22 Altona-Nord      3863      43,7       112        63,7     34,2
23 Alsterdorf       3690      48,5       368        78,0     40,8
24 Barmbek-Süd      3346      76,0       522        58,2     37,4
25 Lokstedt         3245      46,7       815        74,0     38,9
26 Bahrenfeld       3202      52,1       270        69,4     35,8
27 Eilbek           3196      69,1        49        62,2     38,4
28 Wellingsbüttel   3167      52,4       278       119,0     57,2
29 Langenhorn       3129      79,6       349        75,5     35,9
30 Stellingen       3114      85,7       421        69,6     38,7
31 Duvenstedt       3091      44,4       191       117,4     46,2
32 Marienthal       3069      51,2        90        89,9     47,3
33 Poppenbüttel     3047      42,8       420       103,2     47,8
34 Volksdorf        3035      46,0       321       112,3     48,8
35 Borgfelde        2997      68,4        71        57,0     33,6
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* Daten aus dem Jahr 2010
** Der Studie liegt die Annahme zugrunde, dass bis 2030 insgesamt
etwa zwei Millionen Flüchtlinge zuwandern. Die gegenwärtige
Verteilung auf die Bundesländer nach dem Königsteiner Schlüssel wird
fortgeschrieben, innerhalb der Länder wird eine Aufteilung auf Städte
nach Bevölkerungsanteilen angenommen.
*** Durchschnitt

Hintergrundinformationen zur Postbank Studie „Wohnatlas 2016 – Leben
in der Stadt“

Die Postbank Studie „Wohnatlas 2016 – Leben in der Stadt“ wurde unter
der Leitung von Michael Bräuninger, Professor an der
Helmut-Schmidt-Universität und Experte für Economic Trends Research,
durchgeführt. Analysiert wurden die 30 größten deutschen Städte sowie
sechs Städte, die jeweils die größten eines Bundeslandes sind und
nicht zu den Top 30 gehören. Für Hamburg wurde eine Sonderanalyse
vorgelegt.