Schönheitsreparaturen trotz unwirksamer AGB-Klauseln:

Geld zurück, aber wie viel?

Welcher Mieter hat sich in der Zeit der von ihm angemieteten Wohnungen nicht schon einmal mit Fragen zu den sog. „Schönheitsreparaturen“ beschäftigt? Derartige Klauseln in Mietverträgen haben auch den Bundesgerichtshof (BGH) in den letzten Jahren sehr häufig beschäftigt, wobei der BGH den Mieterschutz stark in den Vordergrund gestellt und viele Klauseln für unwirksam angesehen hat.
Regelmäßig lagen den Entscheidungen Konstellationen zugrunde, in denen der Mieter ausgezogen war, ohne Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Der Vermieter erledigte dies dann selbst und verlangte Schadensersatz wegen Pflichtverletzung. Ist die Klausel hingegen unwirksam, besteht kein Anspruch gegen den Mieter. Aufgrund der Fülle unwirksamer Klauseln haben Vermieter in der Folge nicht selten als Ausgleich dafür, dass sie selbst für die Reparaturen verantwortlich sind, den Versuch unternommen, eine Mieterhöhung durchzusetzen – und scheiterten bei den Gerichten, denn die Unwirksamkeit einer Klausel würde damit im Ergebnis den Mieter gar nicht besser stellen.

Jüngst entschied der BGH (Urt. v. 27.05.2009 – VIII ZR 302/07) erneut zugunsten des Mieters. Dieser hatte Schönheitsreparaturen trotz unwirksamer Klausel getätigt und verlangte im Nachhinein von seinem Vermieter Ersatz, welcher ihm vom BGH auch zugesprochen wurde: Der Vermieter kann auf Ersatz des dem Mieter entstandenen Schadens in Anspruch genommen werden, wenn er die Unwirksamkeit kannte. RA Dr. J. R. Mameghani hierzu: „Voraussetzung für einen solchen Schadensersatzanspruch ist ein Verschulden des Vermieters bei der Verwendung der Klausel. Daran fehlt es aber, wenn die Klausel im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in der Rechtsprechung noch akzeptiert und erst später für unzulässig eingestuft wurde.“ Im Übrigen bemisst sich die Höhe des Wertersatzes üblicherweise nur nach dem, was der Mieter – neben seinem Einsatz an freier Zeit – als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat.

 

Im zugrunde liegenden Fall monierte der BGH eine unwirksame Endrenovierungsklausel. RA Dr. J. R. Mameghani führt hierzu weiter aus: „Wenn sogar schon eine unwirksame Fristenklausel vorliegt, schuldet der Mieter auch während des Mietverhältnisses nicht die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Er kann vielmehr auch im laufenden Mietverhältnis vom Vermieter verlangen, dass dieser bei entsprechender Abnutzung der Wohnung die Arbeiten vornimmt. Verweigert sich der Vermieter diesem Ansinnen, kann der Mieter die Arbeiten selbst vornehmen und die Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen.“

Dr. J. R. Mameghani ist Mitarbeiter der Kanzlei Schlömer & Sperl Rechtsanwälte
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