Fernwärme ist praktischReinigung der Heizungsanlage – ja oder nein?Die Nachrichten über steigende Heiz- und Betriebskosten reißen nicht ab. Fast wöchentlich wird in den Medien darüber berichtet, dass sich Mieter auf Preiserhöhungen einstellen müssen. Und wer nicht schon beruflich involviert ist: Die wenigsten Mieter kämpfen sich durch das Dickicht der auf die Mieter umlagefähigen Betriebskosten – sagte sich aber ein Mieter und verklagte seinen Vermieter auf Rückzahlung eines auf ihn umgelegten Anteilbetrages i.H.v. 103,50 € nebst Zinsen für die durchgeführte Reinigung eines Öltanks. Im Ergebnis zu Unrecht, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) in seiner Entscheidung v. 11.11.2009 – VIII ZR 221/08.„Die Grundlage für die Umlage der Betriebskosten findet sich zunächst in § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) i.V.m. der sog. Betriebskostenverordnung“, erklärt RA Dr. J. R. Mameghani und führt aus, dass zu diesen „laufend entstehenden Kosten“ auch die Kosten des Betriebs einer zentralen Heizungsanlage zählen. Im konkreten Fall wurde nun vor dem BGH über die Reinigung dieser Anlage gestritten, zu dem u.a. auch ein Brennstofftank gehörte. Nach demBGH sind auch die Kosten der Reinigung eines solchen Öltanks umlagefähige Kosten: Weder der Umstand, dass solche Tankreinigungen im Turnus nur in Abständen von mehreren Jahren durchgeführt werden noch eine nur wenige Tage vor der Reinigung aufgetretene Störung der Heizungsanlage nahmen dem beklagten Vermieter das Recht, die Kosten einmalig auf seine Mieter umzulegen. „Entscheidend für den BGH war, dass er die Reinigung nicht als Instandhaltungsmaßnahme angesehen hat“, erläutert RA Dr. J. R. Mameghani, „denn Instandhaltungskosten, welche mängelbedingt durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht werden, sind nicht umlagefähig.“ Dagegen erblickten die Bundesrichter in der von Zeit zu Zeit erforderlich werdenden Reinigung des Öltanks keine Maßnahme zur Vorbeugung oder Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Anlage, sondern nur zur Aufrechterhaltung ihrer Funktionsfähigkeit. Pech für den Mieter, denn Instanzgerichte hielten es bisher bisweilen mit ihm!Dr. J. R. Mameghani ist Mitarbeiter der Kanzlei Schlömer & Sperl Rechtsanwälte Pinnasberg 45 20359 Hamburg Tel: +49 (0)40 – 317 669 00 Fax: +49 (0)40 – 317 669 20 Website: www.schloemer-sperl.de
